Консультація

Товариство  має намір продати нерухомість та земельну ділянку по вул. N. Нерухомість придбана 11.03.2002 р., земельна ділянка придбана 01.10.2003 р. (копії договорів купівлі-продажу та Держаний акт на земельну ділянку додаються). Земельна ділянка числиться на балансі Товаритва як окремий об’єкт основних засобів. Чи обкладатиметься ПДВ операція з продажу земельної ділянки? Як правильно здійснити процедуру продажу нерухомості та земельної ділянки (окремі договори, різні дати укладання договорів, тощо...)?

Порядок оподаткування податком на додану вартість операцій із продажу (поставки) земельних ділянок врегульовує підпункт 5.1.17. Закону України „Про податок на додану вартість” (далі-Закон про ПДВ). Зазначеною нормою закону передбачено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції із „поставки (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних паїв, крім тих, що знаходяться під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства (з урахуванням положень підпункту 5.1.19 пункту 5.1 статті 5 цього Закону)”. Норми підпункту 5.1.19. Закону про ПДВ встановлюють порядок оподаткування безоплатної приватизації житлового фонду та безоплатної передачі корпоративного права переробними підприємствами, а тому не стосуються питання, яке нами розглядається.

Для пошуку відповіді на задане питання розглянемо, що має на увазі Закон про ПДВ під виключенням із норми про звільнення від оподаткування земельних ділянок, тобто, які земельні ділянки знаходяться під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства. Відповідь на це містить Закон України „Про оподаткування прибутку підприємств” (далі-Закон про прибуток) у підпункті 8.9.3., згідно якого  „у разі коли об'єкт нерухомого майна (нерухомість) придбавається платником податку разом із землею, яка знаходиться під таким об'єктом чи є передумовою для забезпечення функціонального використання такого об'єкта нерухомості відповідно до норм, визначених законодавством, амортизації підлягає сукупна вартість такого основного фонду та такої землі за нормами, визначеними цією статтею для основних фондів групи 1”. Зазначена норма передбачає, що до вартості об’єкта нерухомого майна вартість земельної ділянки включається у випадку,  коли об’єкт нерухомості придбавається разом із землею, яка або:  а) знаходиться під таким об’єктом, або б) не знаходиться під ним, але є передумовою для забезпечення функціонального використання такого об'єкта нерухомості відповідно до норм, визначених законодавством.             На нашу думку, операція із придбання об’єкта нерухомості разом із землею, визначена підпунктом 8.9.3. Закону про прибуток, передбачає придбання такої землі (земельної ділянки) разом із об’єктом нерухомості у одного продавця за однією угодою (договором) або за окремими угодами, але одночасно, що означає у одного нотаріуса і у один день.

 При цьому визначальною умовою не є придбання ділянки у продавця саме за однією угодою із придбанням об’єкта нерухомості. Визначальним, на нашу думку, є факт придбання одночасно і об’єкта нерухомості і земельної ділянки, тобто коли власником і нерухомості і ділянки є одна особа і вона має можливість продати одночасно ці два різних об’єкти. Якщо ж особа – продавець на момент продажу нерухомості ще не виробила державний акт на землю, то в такому випадку продаж нерухомості без супутнього продажу земельної ділянки є обґрунтованим. В іншому випадку, коли на момент продажу нерухомості продавець одночасно має і  акт на землю, але з певних причин сторони хочуть оформити купівлю – продаж тільки нерухомості, без продажу земельної ділянки, на якій знаходиться така нерухомість, то у такому випадку, на нашу думку, у нотаріуса будуть достатні причини вимагати одночасного оформлення договорів продажу і нерухомості і землі.

Оскільки Товариство придбало  нерухомість по вул. Пекарській,1 у 11.03.2002 року, а земельну ділянку окремо 01.10. 2003 року, то, очевидно, що такі операції не входять до складу операцій, що становлять виключення із норм підпункту 5.1.17. Закону про ПДВ. Таким чином, ваше підприємство придбало окремо об’єкти нерухомості та окремо землю (земельну ділянку) і обліковувало у податковому обліку окремо об’єкти нерухомості, що придбані у 11.03.2002  року та окремо земельну ділянку, яка придбана 01.10.2003 року.

Із врахуванням зазначеного, при продажу земельної ділянки, що облікується підприємством окремо від об’єктів нерухомості та  вартість якої згідно з нормами законодавства не включається до вартості об’єктів нерухомості, така операція  із продажу на підставі норм підпункту 5.1.17. Закону про ПДВ не є  об’єктом оподаткування ПДВ.

Що стосується організаційних питань при продажу частини земельної ділянки, як передумов для здійснення такого продажу без ПДВ, то, на нашу думку, наявності самого документального факту придбання земельної ділянки окремо від придбання нерухомості та у відповідності до вимог закону ведення обліку земельної ділянки окремо від обліку об’єктів нерухомості є єдиною і достатньою законодавчо встановленою підставою для здійснення операції із продажу земельної ділянки (повністю чи частини ділянки) без нарахування ПДВ.  Ми вважаємо, що продавати нерухомість і земельну ділянку потрібно по окремих договорах, і підставою для такого оформлення продажу вважаємо те, що нерухомість і землі придбавались окремо та  згідно вимог законодавства обліковані на підприємстві як окремі об’єкти.

Нагадаємо, що наші висновки стосовно звільнення від нарахування ПДВ при продажу земельної підтверджується також офіційною позицією ДПА України із цього питання, яка викладена у листі ДПАУ від 09.08.2007р. № 15802/7/16-1517-01. 

У зовсім свіжому листі ДПА України від 17.09.2009 року № 11226/5/16-1516 ДПА зазначає, що „ якщо здійснюється операція з поставки (продажу, передачі) земельної ділянки як окремого об’єкта, то така операція звільняється від оподаткування податком на додану вартість (за умови відображення в обліку такої земельної ділянки як окремого об’єкта)”.

Таким чином, інформація про іншу точку ДПА відсутня і ризиків, за умови дотримання усіх зазначених нами умов, ми не вбачаємо.